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주택을 임대하고 있다면 주택임대소득도 종합소득세 신고 대상입니다.
특히 월세뿐만 아니라 일정 조건의 전세보증금도 과세 대상(간주임대료)이 될 수 있어 주택임대자는 반드시 내용을 확인해야 합니다.
📌 주택임대소득 과세대상
| 구분 | 과세 여부 |
| 월세 수입 | 무조건 과세 대상 |
| 전세보증금 | 일정 조건 충족 시 과세(간주임대료) |
| 1주택자 | 공시가 9억 ↑ + 월세 받은 경우만 과세 |
| 2주택 이상 | 월세·간주임대료 과세 가능 |
📌 간주임대료란? 전세금을 받아 이자로 운용한다고 보고 과세하는 금액
💡 간주임대료 계산 대상 (전세보증금)
다음 조건 중 하나라도 해당하면 전세보증금도 과세됩니다.
- 3주택 이상 보유
- 2주택이지만 수도권 공시가 합계 12억 이상
📍 단, 기준시가 9억 이하 1주택은 비과세
📍 신고해야 하는 소득 계산 방식
✔ 월세소득 계산
연간 월세 수입 – 필요경비 – 공제
일반적으로 필요경비율이 적용됩니다.
✔ 간주임대료 계산
전세보증금 × 60% × 정기예금이자율
📌 이 금액을 임대소득으로 합산해 신고
🧾 과세 방식 선택 (분리과세 vs 종합과세)
연간 주택임대소득 2,000만 원 이하인 경우 선택 가능
| 과세 방식 | 특징 |
| 분리과세 (14%) | 세율 고정 / 절세 가능 / 선택 시 변경 불가 |
| 종합과세 | 다른 소득과 합산하여 누진세율 적용 |
💡 다른 소득이 많다면 분리과세 유리
📝 주택임대소득 종합소득세 신고방법
📌 신고 기간: 매년 5월 1일 ~ 5월 31일
📌 신고 방법: 홈택스 / 세무대리인
① 홈택스 접속
www.hometax.go.kr 로그인 → 종합소득세 신고
② 주택임대소득 선택
- 소득 유형에서 주택임대소득 체크
- 월세 금액 입력
- 간주임대료 해당 시 금액 입력
③ 필요경비 적용
- 장부 기장 시 실제 비용 반영
- 장부 없이 신고 시 자동 필요경비율 적용
④ 공제 선택
- 기본공제 반영
- 건강보험료·기타 공제 적용
⑤ 세금 계산 → 납부
전자납부 또는 계좌이체
⚠ 신고 시 주의할 점
| 항목 | 설명 |
| 월세만 신고 X | 전세보증금 간주임대료 확인 필수 |
| 필요경비 | 장부가 가능하면 실제 비용 공제 가능 |
| 분리과세 신청 | 선택 후 변경 불가 |
| 중개수수료·수선비 | 실제 지출 시 경비 처리 가능 |
📌 건보료 인상 요소가 될 수 있으므로 절세 방식 선택 중요
💡 절세 팁
- 장부 작성 시 경비 인정 폭 ↑
- 가족 명의 분산 시 과세표준 분산 효과
- 임대사업자 등록 여부에 따라 감면 가능
연간 임대소득이 적거나 공시가 낮은 경우 분리과세 선택 + 장부 불필요 전략이 유리
🏁 결론
주택임대소득은 월세뿐만 아니라 전세보증금도 과세될 수 있으며, 소득 수준에 따라 분리과세 vs 종합과세 선택이 절세 핵심입니다.
홈택스에서 간단히 신고할 수 있지만, 금액이 크면 세무 상담 추천.
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